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南京臺中建設開發有限公司訴單守仁商品房買賣合同糾紛案
摘自:龍房川
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發布時間:2013/2/16
南京臺中建設開發有限公司訴單守仁商品房買賣合同糾紛案

(2003)蘇民終字第064號

江蘇省高級人民法院民事判決書

上訴人(原審被告)南京臺中建設開發有限公司(以下簡稱臺中公司),住所地南京市江寧經濟技術開發區湖濱路15號。

法定代表人吳哲朗,臺中公司董事長。

被上訴人(原審原告)單守仁,男,1966年9月15日生,漢族,住臺灣省高雄市三民區建工路547號。

委托代理人陸文成,南京大陸律師事務所律師。

委托代理人單秀美,女,寧都服裝廠退休職工,住南京市鎖金村1-1號2幢26號。

上訴人臺中公司與單守仁因商品房買賣合同糾紛一案,不服南京市中級人民法院(2002)寧民四初字第15號民事判決,向本院提起上訴。本院于2003年4月3日立案受理后,依法組成合議庭,于2003年4月9日開庭審理了本案,上訴人臺中公司的法定代表人吳哲朗,被上訴人單守仁的委托代理人陸文成、單秀美到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

經審理查明,臺中公司系1993年2月經工商注冊登記的臺商獨資企業,1993年12月28日領取了位于南京江寧經濟技術開發區南京世界村住宅商品房外銷許可證,該證有效期限自1993年12月28日-1994年12月28日。1998年12月8日,又領取了南京世界村A-E59棟住宅商品房外銷許可證,有效期限自1998年12月8日-2000年12月8日。

1997年6月5日臺中公司與單守仁簽訂一份商品房買賣合同,合同約定:臺中公司將位于江寧經濟技術開發區內的"南京世界村"占地面積500平方米的花園別墅住宅(建筑面積229平方米),以265萬新臺幣的價格賣給單守仁,該房款中不含產權登記費、契稅、土地使用權費等費用;單守仁于簽約之日支付臺中公司5萬元新臺幣,余款260萬元新臺幣在1997年6月10日前電匯到臺中八信民權分社活儲吳哲朗帳戶;在單守仁交清全部房款即可交房;房屋須經竣工驗收合格后可交付使用;如履行中發生爭議協商不成,雙方可向江寧縣房產糾紛仲裁委員會申請調解仲裁或向法院起訴等。雙方于同日還簽訂一份回購保證書,約定:單守仁按指定付款方式繳付房款,臺中公司保證其花園別墅自交屋滿五年后增值百分之百,否則臺中公司愿以本契約雙倍價格買回;單守仁行使上述回購權利的期限為自2002年6月30日至2003年12月31日止,在此期限內單守仁帶合同、房屋產權證、土地使用權證等到臺中公司位于臺灣省臺中市五權路576號的辦事處辦理買賣手續,逾期視為自行放棄上述權利;臺中公司須在申請回購期內半年付款。

1997年6月5日簽約當日,單守仁按約向臺中公司支付訂金5萬元新臺幣;同月10日,支付280萬元新臺幣;1998年1月5日,支付臺中公司2.6萬元新臺幣。臺中公司的法定代表人吳哲朗提出當時人民幣與新臺幣匯率為1:3.369,對此單守仁亦無異議。1997年6月16日,臺中公司將南京世界村CN2幢別墅交付單守仁使用,當日單守仁領取了該房的房屋所有權證。2002年7月,單守仁又領取了國有土地使用權證。單守仁已對房屋進行裝修。

另查明,南京世界村CN2幢別墅于1994年12月20日開工,1995年6月30日竣工,1995年9月5日經驗收合格。

原審法院認為,雙方爭議的房屋位于南京市江寧區,依照民事訴訟法第三十四條關于專屬管轄的規定,因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地法院管轄,故本案應由原審法院專屬管轄。單守仁購置的房屋(建筑面積229平方米)與單守仁提供的樓市信息上所涉別墅同在世界村,面積亦基本相當(所涉面積為230平方米),在臺中公司無其他證據的情況下,上述樓市信息出售價格應作為本案房屋現價值的重要參照依據。單守仁購房時建筑面積每平方米價格為新臺幣11572元,按當時雙方確認的匯率折合人民幣3434.8元,現樓市信息上所涉房屋建筑面積每平方米價格為人民幣2391元。故單守仁所購房屋至今未百分之百增值。雙方簽訂商品房買賣契約后,又簽訂回購保證書,該保證書與商品房買賣契約不可分割,是商品房買賣契約的組成部分。雙方合同不違反合同法第五十二條、五十三條的規定,故合同有效,對雙方具有法律約束力。對于臺中公司提出的按2001年建設部商品房銷售管理辦法規定,房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售方式銷售商品房的問題,因雙方簽訂合同時,該規定尚未施行,故對雙方合同約定的內容不具有溯及力。在單守仁全部按合同履行完畢,臺中公司銷售的房屋并未增值百分之百的情況下,臺中公司應按雙方合同約定收回單守仁所購房屋并雙倍返還單守仁購房款。鑒于雙方認可一致認可1997年簽訂簽訂合同時人民幣與新臺幣1:3.369,故按該匯率,當時新臺幣265萬元,折合人民幣78.658355萬元。故一審法院判決:1、單守仁于判決生效后一個月內,將南京市江寧經濟技術開發區南京世界村CN2幢房屋退還臺中公司,有關退房手續、費用,由臺中公司負責辦理、交納。2、臺中公司于判決生效后十日內,雙倍返還單守仁購房款人民幣157.31671萬元。案件訴訟費17510元,由臺中公司負擔。

上訴人臺中公司不服一審判決,向本院提起上訴稱:1、雙方合同約定回購手續在臺灣臺中市五權路576號辦理,南京中院裁決由該院審理并不適法。2、判決書中認定我公司領取江寧開發區南京世界村A-E59棟住宅商品房外銷許可證,該證有效期限自1998年12月8日-2000年12月8日。既然1998年12月8日商品房外銷才開始,那么1997年6月5日與單守仁簽訂的外銷商品房買賣合同應屬無效。3、我公司在開發南京世界村土地時,江寧縣國土局批購的土地價格為每平方米250元,目前每平方米已漲到900元以上,房屋本身的價值,要視裝飾及維護情形而定,很難給予固定評價。單守仁以報紙售房廣告作為價格標準,在法律上站不住腳。既然房產(包括土地)價值的漲幅已超一倍以上,則不存在雙倍買回的問題。4、雙方簽訂的"回購保證書"規定:甲方須在申請回購期內半年付款。南京中院卻判決在判決后10日內付款,擅自改變買賣契約內容。請求撤銷原判,另為適法之判決。

被上訴人單守仁答辯稱:1、所謂"臺灣臺中民主電視公司",經向臺中市政府調查得知并無該公司。答辯人多次尋找臺中市五權路576號的臺中公司辦事處,在沒有結果的情況下,電話與臺中公司董事長吳哲朗請求回購被拒絕后,依法向南京市中級人民法院起訴。2、1997年6月5日雙方簽訂房屋買賣合同時,臺中公司已具有商品房銷售許可證(江寧房銷字第0011號;江寧房外銷字第0002號),雙方訂立房屋買賣合同合法有效。3、土地價格上漲并不證明原購"南京世界村"房屋價格增值,2002年6月6日《揚子晚報》C6版二手房熱銷網登載"南京世界村"房屋的交易價格,客觀反映了"南京世界村"房屋的實際價值。4、由于答辯人申請回購已逾半年,臺中公司拒絕回購,一審法院判決生效后十日內付款是公平合法的。請求二審法院依法維持判決。

在二審期間,臺中公司提交了其委托江蘇省蘇地房產咨詢評估有限責任公司所作的《土地估價報告》,該估價結論為:世界村E12幢別墅用地在估價期日2003年1月7日單位土地面積國有土地使用權價格為994.08元/M2。

本院認為,臺中公司與單守仁簽訂商品房買賣合同和回購保證書,系雙方真實意思表示,不違反法律法規的強制性規定,且臺中公司在房屋銷售期間領取了南京世界村A-E59棟住宅商品房外銷許可證,故應認定為有效合同。雙方當事人均應按合同的約定履行義務。關于該案的管轄權問題,雖然雙方在回購保證書中約定辦理回購手續在臺灣臺中市,但并未對糾紛發生約定管轄,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條關于專屬管轄的規定,因不動糾紛提起的訴訟,由不動產所在地法院管轄,雙方爭議的房屋位于南京市江寧區,南京市中級人民法院受理該案符合法律規定。臺中公司要求由臺灣法院管轄的上訴理由不成立,本院不予采納。關于單守仁購買的房屋是否增值百分之百,在單守仁以報紙樓市信息作為證據證明自己主張的情況下,臺中公司現僅證明土地增值超過百分之百,并無證據證明該房價已上漲了百分之百,該抗辯不具針對性,不能成立。一審法院依據同為世界村別墅的樓市信息以及已生效的南京市中級人民法院(2000)寧民初字第80號的民事判決所認定的事實,認定單守仁所購房屋至今未百分之百增值,并無不當。關于一審法院判決臺中公司于判決生效10日內付款是否改變買賣契約內容的問題,臺中公司與單守仁在回購保證書中約定臺中公司須在申請回購期內半年付款,單守仁現依約向臺中公司申請回購已逾半年,一審法院判決臺中公司于判決生效后十日內付款,并未改變雙方的約定。臺中公司該上訴理由亦不成立,本院不予采納。

據此,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,判決結果并無不當。上訴人的上訴請求無事實依據和法律依據,本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費17510元,由臺中公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 馬 榮

審 判 員 晉海莉

審 判 員 張曉嵐

二○○三年五月二十六日

書 記 員 杭 濤
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